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胡葆森:房地产是最大蓄水池

作者:胡葆森 时间:14-04-29 | 来自:新浪财经

   “2014绿公司年会”于4月20日-22日在广西南宁举行。胡葆森在论坛上表示,整个货币M2总量,从2002年的不足20万亿,到2012年年底,那 一届政府换届的时候,到了96万亿,去年经过一年13%增长,现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了,如果把钱当成水的话,土地、房产一定是最大的蓄水池。

“2014绿公司年会”于4月20日-22日在广西南宁举行。上图为建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森。(图片来源:新浪财经 梁斌 摄)

  以下是胡葆森发言实录:

  胡葆森:

  各位嘉宾、女士们、先生们,我是本次论坛的议题主席,其实就是刘总上午说的报幕的,提一些问题,引出万科的郁亮郁总,还有易居中国的周总,给大家解疑释惑。大家知道,现在无论在一线城市也好,还是在四线城市也好,所有的地产商都在关心一个问题,市场现在是怎么了,市场的风有没有在转,那么市场的风如果转的话,地产商应该不应该转,我个人是这么看的,在今天这个论坛是这样,我先把这个形式跟大家讲一下,根据这个,抛出一些问题,让郁亮和周忻每人留出15分钟,还有黄总,严厅长,田明田总,其他几个嘉宾,包括今天与会的各位嘉宾,大家都有时间来跟大家,跟周总和郁总进行互动。我个人是这样,我认为十八大之后,新型城镇化这个概念抛出,郁总也说过,过去20多年是中国城镇化的一个上半场。今天的20年,或者25年,或者30年,中国的城镇化率达到65%到70%的时候,大约在全国平均来讲,还需要20、25年或者更长时间,我们地产界就把它作为下半场。

  在下半场过程中,国家政策其实也在变,因为大家知道,从2004年开始,几乎每年都要出政策,都要调控,调控成了一个常态,今年突然李克强总理,新一届政府在两会的政府工作报告中,没有提什么新的调控政策,我当时也参加了两会,我说没有提本身也是一种态度,就是政府要放开市场这只手,让市场这只手充分地发挥它的作用,但同时要用好政府这只手,政府这只手管什么呢,管保障房,管公有住房,管中低收入阶层的住房问题,同时也提出了有三个一亿人概念,大家都知道,一个是在2020年以前,解决1亿人口的进城问题。这一亿人口,从农村转移到城市之后的住房问题,一个人假如20平米,这个需要20亿平米。第二个一亿人是目前居住在城市,但是在棚户区,或者在城中村,他们房子也需要得到改善,这有一亿人,这一亿人如果一人假如20到30平米说,又一个20到30亿,还有一个一亿人,就是要在中西部地区就近解决一亿人口的城镇化问题,如果也按20到30平米来说,也是二三十亿平米。如果按30平方米,2020年居住标准来说,光这三个亿人,大约需要90亿平方米的房子,其实机会还是蛮大的。

  可是在这种情况下,为什么要提转型呢?我个人大约在2005年的时候,杭州一次金融与房地产论坛上,我抛出过一个观点,我认为2004年831大建之后,以资本为推手的这种市场格局的调整,已经开始了。大家知道,我在香港工作过10年,将近10年时间,我知道市场格局的调整是任何一个行业最后走向城市化的一个必然。这个调整实际上是一个格局调整过程也是细分的过程,细分这个词,实际上是一个行业成熟的一个过程。所以细分,要分什么,市场要细分,有些企业集中在一线二线城市做,有些城市集中在三线四线城市做,有些地产商跨了一线、二线、三线、四线城市,这是一个市场的细分。另外还有产品的细分,有些人专做住宅,有些人专做商业,像万达,商业和住宅都做,以商业为主,像我们黄董,做文化旅游地产,产品也在细分,还有专门做产业地产的,物流地产,工业地产,度假地产,产品也在细分。

  另外商业模式也在细分,有些是做快速周转型的,有些是做持有型的,有些是快速周转和持有综合都在做的,还有的是专门做一级开发的,所以商业模式也在细分,实际整个市场成熟的过程,就是一个在产品市场商业模式,当然还包括营销模式,你看我们周总,他现在不光是线下的交易他做,线上的交易他也做,所以借这机会我也披露一下,替他,中国时间18日,美国时间17日,刚刚在美国又上了一个上市公司,乐居(音),它是纽约,新浪微博大家知道在纳斯达克,他是在主板市场,线上线下都做,商业模式作为服务商也在变,商业模式也在变。另外,包括我自己觉得总体上,地产商的战略,包括市场的定位,郁总去年又提出了万科要向城市综合服务商转型,由原来的住宅提供商,向城市综合服务商转型,我们田明田总,专门做绿色和科技住宅的,在产品方面,商业模式方面,市场方面,大家知道,我们是在省市县镇四级市场,都在做,所以这个转型,我觉得实际上是一个,大的形势在变化,但是有一点,我自己觉得,今天在座的朋友们,大家都应该认同这个观点,房地产有两个属性,金融属性,本身就是资本密集型产业,和中国的金融形式,甚至和国际的金融形式都是密不可分的,美国实行了几年量化的货币政策,大的资金通过不同的渠道,不同的方式,也流入了中国,也流入了中国地产业,为这几年市场的钱多,每个人都感受到的。同时还有一个属性,它自身规模特别大。它在过去20年间,吸纳了中国,因为大家知道,十六大这一届政府,胡温政府这十年,整个货币M2总量,从不足20万亿,到2012年年底,那一届政府换届的时候,到了96万亿,去年经过一年13%增长,现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了,土地、房产,一定是最大的蓄水池,把钱当成水的话。这是它自身的规模,每年将近10万亿的销售,所以它对GDP拉动的作用,他和其他40到50个行业高关联度的关联性,是其他任何行业替代不了的,所以也可以说,如果城镇化还在继续,房地产行业的支柱产业地位,在国民经济地位中的支柱地位,是任何其他行业不可替代的,再加上资本属性。

 

  总体上,没有人会怀疑未来10年、20年,中国房地产业还要持续健康发展,同时在这样一个大背景下,格局调整了,我8年前预测调整最后两个结果,今天已经看到了,第一,每个城市的前10大地产商,基本上控制了这个市场份额的60%以上,这基本在这70个大中城市,现在实现这样一种结局。第二,大中城市的前10大地产商,有一半以上都不是本土的,也就是中国现在排在前20位、前30位的,在全国扩张的地产商,也都进入了这70个大中城市的一大部分城市。万科现在是在五六十个,恒大据说将近100个城市。这前20大地产商,控制了前70大城市的至少30%到40%份额,再加上那些本土地产商的一部分,所以每个前10大地产商控制60%份额,前10大地产商,一半以上来自于外地,不是本土的,这是过去8年市场格局调整结果。

  这个格局的调整提醒我们,我们在这样一种市场,一个趋势下,你需要不需要转型,怎么转,市场怎么转,产品怎么转,商业模式怎么转,这是问题。

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