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房地产下半场怎么玩?

作者: 时间:17-04-29 | 来自:中国企业家俱乐部

  4月22日-23日,以“分化与进化:寻找经济新动能”为主题的“2017中国绿公司 会”于郑州举行,作为中国企业界的盛会,中国绿公司年会曾经“走南闯北”,南至广西,北至辽宁,在成立十周年时来到了河南,马云马蔚华等大佬与近千名与会者齐聚郑州,畅谈当下分化与进化的时代,如何寻找经济新动能。

  4月23日,建业地产董事局主席胡葆森参加了“房地产企业的战略之变”论坛,与天泰集团董事长王若雄、朗诗集团董事长田明、优客工场创始人董事长毛大庆论道房地产下半场发展新趋势,企业转型新战略。论坛由链家集团董事长左晖主持。

  左晖:大家下午好!欢迎来到我们房地产企业的战略之变论坛。今天提房地产企业的战略变化,实际上是有大的背景。第一,2016年所提的房地产行业去库存。第二,房地产2016年经历了大的发展,去年实现11万亿的交易,二手房有6500亿的交易,这是过去十年的峰值。同时现在又迎来了一轮15年来最严厉的房地产调控,全国39个城市都公布了新的调控政策,从“3·17”到“4·17”这一系列的政策,都是很罕见的。开发企业也在分化,前20的开发企业规模越来越大,还有企业在积极转型,向商业方向转型,同时整个房地产行业都受新经济,包括互联网+,包括分享,包括租、资产的影响。

  第一个问题,进入到房地产白银时代,对房地产新的下半场是怎么样理解的,以及在这种理解下,各位企业面对未来有什么变化?

  胡葆森:各位嘉宾好,刚才左总已经把行业目前面临的背景给做了描述,我个人认为,从2004年9月1日土地市场开始实行招拍挂,整个格局开始变化,洗牌开始。2005年我对房地产市场做了两个预测,一个是洗牌过程中,当时我就说像现在的香港,最后70%以上的份额被五大地产商瓜分了,五年以后也是这个趋势。已经过了12年,现在中国的百强企业去年占到了全国市场的40%以上,而且这种趋势还在加重,用不了十年,全国百强企业会占到60%以上,甚至更多。在这种背景下,迫使一些五世企业,包括百强企业在内,面临发展模式转型的问题,一是互联网的融入,把互联网这个工具融入到产品制作和服务过程中来;二是住宅,中国的开发商借助城镇化的红利,过去的二十多年还是以住宅为主,95%还是住宅开发商,下一步怎么样和教育融合,和科技融合,和文化旅游融合,和商业融合,甚至怎么样和体育融合,这都是我们需要思考的一些问题。最终目的,是希望和这些内容融合之后,从单一的住宅开发商变成一个新型生活方式服务商来迎接消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。过去很贫困,现在进入中等收入阶段之后,大家消费在升级,作为一个开发商如何迎接消费的升级?也就是从单一的住宅产品开发商转变为新型生活方式服务商,这个过程很痛苦,也很漫长,不会一蹴而就,就建业来讲,还需三年时间实现新型生活方式服务商的初级模式。

  王若雄:有一句老话,日光底下无新事,今天发生的事儿历史上都发生过,我们人口这么多,调控力度之大也是前所未有。从美国、从亚洲来看,这个方向的发生发展都有所谓的阶段性和规律性,我其实不是太赞成所谓上半场和下半场的看法。所谓上半场是一二线的城市,比如郑州,这次来看,郑州真的很惊人,有美国长岛的感觉了。但是再看看广袤的960万平方公里,县、乡、市还是有很大的发展空间,到欧洲、北美看还找不到脏乱差的乡镇。所以我觉得如果有下半场的话,我觉得更加是往下走的态势,会使得我们960万平方公里整体的发展日渐平衡,这个我觉得是一种可能性。

  对于自己而言,最重要的还是专业能力,地产开发的专业能力。开发的周期、经营等其他各种各样的专业技术上,如果能够处在不败之地的话,以后还是有机会,还是有很好的可能性。另外,上一次我和葆森讨论的时候他给我提过一个想法,轻资产化,我们有这么好的专业团队,就会在轻资产化上做很多攻克,3+1,品牌、物业管理、专业服务加上投资。我在山东省,仅次于河南,从这个历程上来讲,未来发展空间也是十分巨大,因为我们都是老运动员了,从2003、2004年都开始调控,去年就是这样上来下去的,这应该算是一个常态,如果你的专业技能好了,战略调整好,特别是走轻资产路线的话,我觉得未来前景还是非常广阔。

  第三,我们一直在做城镇开发,做了1万多亩地的项目,基本上把这个模式差不多做好了,如果未来有机会的话,我跟胡大哥学,不出山东,在山东发展,像这些小镇,特别是新兴产业小镇也是我们未来发展方向。

  田明:首先说一下关于宏观地产形势的看法。从历届看来,中央采取了大量的行政性措施,有时候感觉是不讲道理的粗暴的,我认为这样的做法,虽然有粗暴的一面,却是正确的。因为当前房地产的主要问题是开发量太大,而整个经济里面找不到资金的去处,所以城市里面的土地跟住宅资产变成了无形资产,如果不采取措施的话,将会导致资产价格吹到天上去,会出现非常大的问题。在2016年下半年已经看到这样的景象,即使是在一线二线城市采取控制的情况下,依然控不住上涨的趋势,现在更多的三四线加入了调控的行列,本质上就是货币量太大,这要有一个消化的过程,如果不能很好的处理,有可能存在断崖式,或者是泡沫,这是中央政府不想看到的。

  比较好的一个前途,可能是中央政府调控的力度恰当,没有产生资产泡沫。现在我们还存在另外一个荒,资金荒,这个事情看上去是矛盾的,一边资产荒,一边是资金荒。最近资本成本价格越来越高,而且央行在收杠杆,从国际上看,美国的美联储也在收杠杆,提高利率,这是一个大的趋势。所以说花一段时间,上游资金链变少,这边水量也没有泛滥,压住了,我们可能有一个软着陆,我们大概就处在这么一个状况,我不认为后面还会有太多的机会执行2B或者财政的宽松政策,所以我的判断是房地产越来越接近高峰位置。

  左晖:我们跟很多人交流过,我觉得非常有意思的,在历届的调控的时候,总有一些人有一些微辞,这次还是比较一致的,大家对这个市场很担心?

  田明:所有人没有一个人说自己的营销做的好,或者说自己产品做的好,导致销售火爆,大家都说那是钱搞的,是共识的,都觉得这个形势不对,要采取举措,这是大的判断。

  我同意刚才两位的发言,我也从来不用上下半场黄金时代、白银时代的说法,可能大家看过文明进化到2.0、3.0,我认为房地产发展的形态用1.0、2.0、3.0的方式去记比黄金时代、白银时代更恰当。我在美国友投资,美国的房地产,我估计应该是4.0时代,中国是1.0过渡到2.0的时代,1.0是什么?我们过去做房地产,很少的钱买一块地,买了地以后就可以贷款,有时候可以做融资,预售证拿到就销售,一销售之后现金流就过来了,以后这个项目现金流就是够的,除了项目开发以外,大部分的钱再去做第二第三个项目,这是1.0的项目,拍地、销售,但是在中国沿海地区这种事情越来越少,拍地的时候成本非常高,现在不让做融资,这种已经无法再做1.0版本的生意。万科其实也就是有几百个同质化的单元在转,有的公司小一点,有几个在转,但是本质上没有区别,都是拍地、盖楼、销售,但是这个时代,现在在中西部某些地区还能看到1.0的模式,在大城市,在东部的发达地区这样的生意没法再做了,所以我们必须要转向2.0时代。

  2.0时代我认为是金融化和专业化,这是大势所趋,基于这样的判断,我们公司采取的策略,全面实施战略转型,2014年年底我们提出了战略转型升级。朗诗过去是聚焦绿色地产,我们在坚持过去的基础上,实行战略转型,战略转型到现在以后,2016年年底的时候,我们在手的40几个项目已经没有一个项目是我们完全的股权,我们的股权最大的不超过50%,绝大部分是30%左右,甚至有一部分项目没有股权,我们就是一个专业开发商,在干开发商的活。我们的利润里面已经有一半以上的利润乃至于轻资产,利润另外来自于传统投资产生的汇报,我们公司战略转型通过两年的时间已经到中场。

  第三点,实行榕树计划,一个生态系统,所以把我们的金融、基金,把开发单独处理,有养老、服务式公寓,有设计院,有物业公司,有装饰公司等等,我们希望这些都是像当年榕树上挂的须,形成纵向一体化的。

  第四点,我们在美国、欧洲做了比较大的投资,在本土市场用的还是比较成功的,采取机器作坊。

  毛大庆:我跟他们仨坐一块还是挺有意思的,三位都是我的老朋友,原来有很多的接触,现在也是大哥,我们现在还在一起,还有很多合作的事儿,我就这个事儿,谈几个观点。我也不太认同上半场、下半场,如果有上半场和下半场,可能就是原来粗放的买地卖房子的模式要告别了。如果说下半场,可能还要分很多半场,所以我不认为有什么上半场我更同意1.0、2.0。

  我们都在谈趋势,不是主观认为它是什么,而是客观趋势它是什么。第一个问题,房地产和实体经济的事儿。之前看了非常可笑的一个事儿,国家公务员考试里面有一道题,如下几件事儿属于实体经济还是虚拟经济,列了四个选项,最后标准答案,房地产是虚拟经济。这是国家出的题,房地产是虚拟经济,不是实体经济,这个事儿让人深思,后来我问这些人,他说可能出题人有问题,但是他为什么认为它是虚拟的?我认为房地产里面有实体经济有很大一部分,比如制造业,他认为开发这件事儿不是实体经济,我们可以争论,就谈到房地产实体经济,是完全难解难分的话题,这个题很容易说的清楚。1999年到2007年,这段房地产的规模是比不上实体经济的,那个时候的中国实体经济技术依赖度低,房地产没有释放出巨大的金融价值,所以房地产还是一个小过实体经济的东西。那个时候中国房地产没有泡沫,需求量大,而且是非常健康。在座的几位成功者都是那个时候起来的,包括万科在内,无论是建业、天泰都是经历过这个阶段。什么时候开始出问题?2008年到2014年,中国实体经济严重萎缩,中国进入了救市的钱,大量钱流入房地产,使得我们堆了巨大规模的GDP,但是这里面虚的经济占多少?今天看难以评估的,根儿是处在那个时候,就是2008年到2014年,这奠定了房地产出现问题的毛病,包括各种乱政策都在这个时候,176份文件,四部委以上全在那个时候。要命的是,2015年、2016年,这个阶段的房地产完全金融属性了,房子也不是房子了,这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等影响。2015、2016年就不谈实体经济,实体经济远远被房地产打败了,这就是我们今天看到的状态,这个状态引发出什么规律思考,国家还敢不敢弄下去,终有一天到了难以挽回的地步,货币超发到底是不是跟国际类比的实体经济,就是说这个实体经济有没有质量?应该说很缺乏质量。

  第二个问题,现在全球站在什么风口和节点上。大家都认同全球站在知识大飞跃、技术大革新、整个人类社会大变革的时代,很有可能出现1870、1910现象,1870、1910现象这是上一次人类社会颠覆革命的阶段,这40年92项重大科技发明,从电灯泡到飞机等等,这些东西的出现颠覆整个人类社会对自然界的看法,当然会变革。如果再有50年,我们说不用50年,2040年人工智能超越我们普通人,也就是23年,最近大家说连23年就不用了,十几年就可以了,如果人工智能的能力超过人的智力水平,再往下我们大家谁也不知道,这些颠覆产生的时候,中国毫无话语权,中国再搞多少房地产都没戏了,站在战略的选择上面,再选择往哪儿走,如果再堆出一个虚幻飘渺的GDP,大家都不知道怎么办。这个状态下,国家还敢不敢继续堆房地产的泡沫,这是根本,这是这一个趋势。

  第二个趋势,人口结构的趋势,1966年到今天已经51岁的,1974年的人到现在也已经43岁了,这一伙人再有十几年就六十多岁了,最年轻的也五十多岁了,我有一个判断,中国前二十年推动房地产的人已经从市场移出了,如果他再购买只有一个原因,就是货币原因,就是金融投放问题,他没地放钱,只有这么一个原因,除此之外没有原因,因为他的没有根本需要了,他已经移出了这个范围。这一批人的购买能力不代表自己的使用需求,他们第一需求紧迫的是买房子吗?根本不是买房子,他是拿钱创业,这是根本的变化,那么这批人的需求到底是什么?这导致了我们今天谈论说租赁经济和轻资产的原因,包括链家的发展可能都跟这事儿有关系的,就是人变了,消费者不是那伙人,诉求变了,这是房地产最大的根本。

  第三,金融问题,金融思路肯定会发生变化,如果进入到租赁经济和轻资产的时代,像一系列的手法必须要变化,不变化,等于两头堵,这边人的钱没地去,那边持有的房子人活不下去,又一堆人做轻资产,这些人不能发挥价值,所以金融肯定要改革。

  第四,内容经济将来会成为主导。对养老的需求绝不是今天养老院能够解决的,大量的精神诉求,大量的超越基本颐养结合的东西都会出现,包括文化艺术,这一大堆的东西是带来消费升级最重要的原因。基本上我对这个问题就是个看法,中国人口是我们所有生意的基本来源,中国2030年前中国的城镇化水平一定会达到70%以上,这代表什么?10亿人会住在城镇里,我还不太相信大量人到小城镇去,所以都市圈的形成,中国也逃不过,10亿人围着都市圈转的时候,中国房地产一定有前景,生产资料不是土地的,可能是160亿存量资产,拿出这些资产变成一个新的房地产,这是我的看法。

  左晖:大庆总思路很开阔,提出了很重要的背景,第一,今天互联网发展,人工智能的发展,AI的发展,一般我们人类的智商水平大概在100左右,平均下来,大概比我们高10%左右,最高180、190。有一个数据,未来AI未来的智商达到2万左右,这就是人类的差异。第二,刚才大庆说的人口结构,人口的变化,我们不管是不是新的老龄化状况,包括刚才胡总王主席说的,我们河南和山东两个最大的人口省份,都有1亿左右的人口,和日本差不多了。第三,金融的话题,就更复杂一些,我们金融怎么样来变革,怎么迎合未来的发展。第四,整个人口的分布,今天中国7亿城镇人口,未来假设有9、10亿的人口,这些人怎么摆?这可能都是未来我们要关注的一些问题。在这样的情况下,我们再回头看开发商,因为整个中国的开发规模在10万亿,我们最大的开发商一年在3000亿左右,在开发的领域里面,十几亿很难说有什么话语权,有什么样的生意跟这个生意有等量齐观的变化,比如小镇的发展,未来是什么的状况,今天说战略,就是说A点和B点,在哪儿,怎么去。

  我们今天推行小镇,或者一些服务的变革,未来这个B点,十年之后大概是什么样的情况,像房地产轻资产化,未来大概是什么状况?

  王若雄:其实没人知道未来怎么样,特别是AI的发展到底会带来什么样的后果,现在真的是很难说清楚,他们有人畅想,说未来大家都不养汽车了,距离远近也无所谓,哪怕是远的地方,知名汽车那是24小时的全天侯着。其实我们做了一个小镇,大概做了12年了,最初做的时候并没有像今天这样的远景规划,是一步一步建起来的,从今天我看,一个小镇除了传统上的环境保护、交通等等更强调的是产业。第一个产业,就是农业产业化,其实过去对农业,我们的认知是有一些问题的,但是在今天,对于所谓的新农业的预期,大大的提高了,甚至有人对新农业已经不仅仅是一个使用的产业,它甚至和观光,现在有一种蔬菜是一种环境、是一种梅花的,当然也是可以食用。第二,小镇除了传统的产业,其他的特色产业能不能引进来,因为建了这些小镇,这些小镇的人干什么?只是在而居住吗?还是说本身这个小镇给他创造提供很多的工作机会,我这些年到台湾看了很多,台湾有几个大都市的聚集,但是大部分的台湾人还是在各个小城镇里面,最有意思的就是,每一个小镇都有所谓的特色产业。去年我在台中看了一个小镇,做巧克力的,做巧克力成为这个小镇的主产业,对我来讲,有很多的启发。最重要的是,我未来的小镇,不只是建筑美,规划合适,更重要的是打造小镇的同时,能够把特色产业同时引入进来。作为这一点,中国的机会就特别多,比如作为我们开发商,在这之前愿意投入一些时间、精力去做研究的话,这个事儿我认为是可以实现的。

  左晖:像文化地产,包括刚刚说的体育、旅游等等,一说到这些事情的时候,总有一些人去提问题,说你做来做去还是做地产?是不是还是去圈地,你的方式是不是还是这样的?当然我知道我们今天整个的房地产未来的发展方式,我们都会发生很大的变化,换句话说,其实我们赚钱的方式发生了一些根本性的变化,但是我想可能今天正好借这个机会请教一下胡董,区别到底是什么?不管是文化地产还是特色小镇、旅游、养老等等,这些跟过去未来到底是一个什么样本质性的差异?

  胡葆森:据我观察,地产商做小镇大概有两种心态,一种还是为了拿地,用做小镇的概念,不论是体育小镇还是文化小镇,就是为了圈地。另外一种,像王总是文化人,确实有这种文化情怀。但是现在实际上还有一种,大庆总也提到这个问题,包括田总也提到这个问题,包括我们自己,其实对我们这种上市公司来讲,做小镇,做十个八个没有意义,只能是从转型上思考这个问题才有意义,比如你最后做了一个小镇,这个小镇的经营模式一定不是把里面的房子卖掉了,从投资的角度能不能用众筹的模式,最后内容的模式,能不能也是用一种众筹的方式内容具像化、定型,从未来经营的模式上,你自己是个业主,这是我自己总结出来的。你最多的时候既是一个投资者,又是一个消费者。小镇里面的某一个院子你住了100天,另外250天委托经营机构往外经营的时候,你就还成了一个营销传播者,这是一个多重身份的,你既是其中一个院子的业主,同时还是一个消费者,同时还是一个传播者、销售者,用这种方式承担了多重角色,实际上这个东西对开发商来讲什么意义?一个小镇没有多大意义的,比如讲我的计划可能需要十年或者更长时间,我在河南做100个小镇,我做100个小镇的时候,相当于开了100个度假酒店,每一个村子有一个固定的消费者,业主肯定是固定消费者。另外的时候,他消费了三分之一,另外三分之二,我们帮他经营出去了,对我来讲,对我酒店管理公司来讲,等于开了100间酒店,所以在那个时候,这个板块的业务就变成了一个新的商业模式下的地产公司转型的一部分。

  左晖:同时有一些公共效益和网络效益。

  胡葆森:比如说一个村子200户,一户150平米,就是3万平米,就按3万平米一个村,100个村子就是300万平米。300万平方米的存量物业就变成新的运营方式和商业模式,所以地产商思考这些问题,不同的阶段意图不一样,一开始和终点的需求不一样,我看到了现在在业界关于小镇热点的话题,我都觉得有点过热了,大家有不同的心态。作为建业来讲,我们思考的是最后这种,是希望作为一个规模式的战略转型的一部分,但是建业的战略转型不光是小镇。王总讲的农业,建业已经有四个绿色基地了,这个绿色基地就是一产+二产+三产,现在有一种新的概念该是六产,就是一产+二产+三产,既有农业种植,同时还有二产,我们从荷兰引进花的技术,当然还有三产。我们1号基地5000亩,有500亩住宅用地,其中一个小镇建在这里面,解决了现在从业项目的居住功能,里面还有大食堂,还有供旅游用的,大食堂覆盖了几百平方公里,这个绿色基地在许昌,周口人、漯河人都去那里,去年这个大食堂一个月有一百多万的营业额。这样的绿色基地建业已经有了四个,最近这几天,2号基地就开始营业了,在鹤壁,覆盖整个豫北,3号基地在豫东,4号基地在豫西,我希望河南的东西南北中建五个基地,这又是建业转型的一部分。

  刚才田总讲的,最后是围绕着你的房地产主干传统企业,最后变成一个商业生态系统,这里面跟你发生关系所谓的人,不光是业主,你的生活、家长、球迷,你商场里面的租客,慢慢变成跟你有多重关系,既是你的业主,又是你的球迷,又是你学生的家长,又是你某一个项目的投资合作者,等等。建业今年25周年,5年之后我们的大生态系统可能就成型了,大概就是这样一个探索。

  左晖:谢谢胡董,我也是第一次听胡董这么系统介绍,说的都很清楚,因为今天的开发商已经开始过渡了,我们有机会到胡董那里看看。有一个话题大家必须热,就是养老的问题,刚才大庆总说了,我们第一波人口高峰从1966年到1974,第二波是1975年到1985年,每一波都有1亿人,我们第一波的人已经快迈入老龄化的阶段,虽然现在老龄标准不断调整,以后说75岁以后才能算老人,我们在座的都是年轻人。今天养老的话题一直都是越来越热,包括今天早上我参加一个中日论坛,也是谈一些养老的状况,因为田明总做了一些实践,我想请教一下,未来养老的生态在中国会是什么样的状况?

  田明:老年人的定义,定义的这群人肯定是六十多岁的人定义的。回答主持人问题以前,我还是把小镇说一下,我觉得这个小镇风刮得有点猛,中国人喜欢刮风,这镇风刮后,你会发现小镇没有那么美。开发商在房地产大热的时候,总觉得拿到地就是拿到一笔财富,用尽各种各样的名目和方式,现在提出的是特色小镇,就像创意园等等,都是盯着脚下那块地。从政府来说,有足够的趋势,把大城市疏解,地方政府有政绩要求,两边都挺高兴,但是我觉得市场不会接受,中国还处在第一阶段,大城市化,特大城市化,有很多城市人口都是外流的,更别说小镇,江苏无锡这些人口都是负增长,小镇怎么大面积产生呢?

  左晖:我作一个小结,因为我个人背景跟开发商接触不是特别多,但是我感觉好像在2014年以前,我们开发商之间的争论并不多,大家在战略上其实并不是很多,感觉好像大家经营模式其实都差不太多。大概从2014年以后我们关于战略上的争论开始慢慢有了,未来到底是什么,比如刚才说城市的集群,上面就有两种不太一样的想法,未来到底是更集中还是会有很大分散的可能,这也是我很大的感受。

  田明:我的判断,目前还处在大城市化阶段,中小城市还在萎缩,所以特色小镇根本不具备成立的条件。

  回到主持人的问题,我们做了一点养老,跟地产无关系,所谓的专业化都是走向服务化,开发服务,金融服务,养老服务,物业服务,出租公寓的服务,这些其实都是服务,还有绿色环保服务,其实都是服务。以后像重资产的模式,我觉得1.0时期重资产模式,有些公司会去做,但是大部分公司可能会离开走向专业化,其实就是走向服务化。我们把养老没有看成是地产,所以我们养老除了一部分配建在开发小区里面,有一栋两栋进行小区内部配套,除了这种属于地产开发的重资产模式以外,主流养老全是轻资产模式。我们是二房东,我们向政府、社会租赁低效使用的资产,去把物业拿来进行改造,进行设备设施的安置,然后植入我们的服务团队,植入我们配套的系统,让一个城市有很多这样的人住在这个城市里面。

  老年人最担心的事情,或者说老年人最怕的事情是被社会遗弃,这种心理上的要求远远大于他们对物质的要求。所以你如果在郊区搞山清水秀的地方,里面住的全是老人,老人是不愿意去的,老人说那是集中营,天天听到的是救护车的声音,那个是很不人性的,其实老年人应该有尊严的生活。

  左晖:还是社区化养老。

  田明:社区化,人挪活,树挪死,但是这个挪是指年轻人,老年人不一样,他没有时间精力认识新的世界。所以我们所有一切养老都基于这样的人性化考虑,老年人人性化的要求考虑我们的养老,我们的养老都是布局在城市各个点上,规模有大有小,构成网络状分布,让老年客户获得有尊严、人性化的生活。这里面最难的事情,我把它理解成服务,我们的服务做的还不错,但是现在规模还不够大,如果规模足够大的时候,我们到哪儿找那么多的年轻人愿意干伺候老人的活?中国人连一个保姆都想干点其他的事儿,转个专业,那么多的老年人需要年轻人去照顾,年轻人愿不愿意干这个活,他的收入够不够,他在社会上有没有得到尊重?这个很重要,所以我们一直把养老的业务看成人力资源公司,看人力资源能不能找到合适的人,然后能不能培训他进来,能不能有一种激励的机制,让他愿意在这儿干下去。前段时间日本一个很大的养老公司,他们董事长到我们公司参观,临走给我说,说你们的服务员让我很感动,比我们日本做的好。我说怎么可能呢?我说我学习的对象就是日本。他说我在你们年轻人眼睛里面看到了真诚出自内心的笑容,我们日本人年轻是职业化的。所以我想最难不在于老年人,而在于有没有更多的年轻人干这个活。最后谁能把这个做好,谁就能获得这个市场。

  左晖:比如中国和美国生态的状况未来可能也有一些区别,也不太一样,美国的养老公寓和住宅的出租公寓大概都是一样的。有三种,一种是物业持有者,一种是管理者,一种是基金的发行者,主要是这三波人,三波都是独立的生态,有比较专业的物业服务者,或者出租公寓的服务这,相比来说,最赚钱的物业和资产的持有者。中国现在的服务发展得不够,就是我们专业化水平其实是非常弱的,中国这三件事儿都是一个机构做的,垂直的。包括在小会议室跟田总讨论,未来人没有了,我是很看好,未来机器人替代人做服务工作,虽然他的眼神可能不太温暖,但他很职业的。

  说到出租的事儿,我特别想请教大庆,因为大庆正在做出租型的经济,也是做分享型的经济。大庆总,在你看来,判断未来包括互联网+,包括新经济的生态,对房地产行业的影响到底会在哪些角度里面?

  毛大庆:说到所有现在设计的模式,我现在干的模式,远远是租赁经济里面冰山一角,租赁经济有很多种,也不用太把它非得说成互联网什么东西,其实它是共享经济思路下的东西,我一会儿会谈几个概念。2014年我在万科管创新业务,在美国待了一个月,走访了40多个投资机构,当时主要问他们一个问题,在房地产领域类,从资本界看,除了买地盖房子,还有什么是资本看重和追求的。发现了很有意思的,共享办公、共享会议等等,这是什么东西?其实就是房地产新的内容资产,把它统称为内容资产,内容资产大家理解起来,就是一种运营模式,各种各样的运营模式,这个运营模式能够存在,能够存活,能够有人需要,主要是有用户。又回到我刚才说的问题,下一个时期主要对于不动产使用的人是谁,当然除了我们买房子住的人,还有很多用房子的人,用房子的人用法也不一样,所以出现很多拿房子变出新的东西,没人用就是不成立的模式,有人用才是成立的模式。

  我们各种各样对于传统行业的变革,凡是原来使用者多的行业会产生更多的颠覆性的可能性。原来传统行业没什么用户,你把它颠覆了也没什么用户,原来这个地方用户量很大,你颠覆了用户量仍然很大,只不过用法不一样。我认为在中国做共享经济、分享经济以及颠覆性的模式,房地产仍然是蓝海,因为这个地方原来就是用户量巨大,只不过用的办法不一样。另外,我们现在存量的房子,160万亿,这个东西就是将来的新的运营型房地产的生产资料,早年开发商竞争土地,将来变成竞争房子。相信链家对这个事儿最有发言权。

  再往下一个问题,使用者未必对产权有强大的诉求,但是他对使用权有很大的诉求,这才会产生很多把使用权进行分享的业务,最直白的就是办公,办公是最简单看得明白的,以后企业越来越多,企业越来越小型化碎片化。互联网确实颠覆了整个社会生产资料和生产要素的整合,原来弄一个企业,基本上我有钱,把要素都整合在我这儿,我这企业越来越大,现在的企业不见得要大,现在的企业,我做垂直,我做一件事做下去就行了,那个要素那个人做,这个要素那个人做,什么原因?链接能力不断增强,将来出现小微公司,这些人对房子的需要就变化了。我们做共享办公最大的体会,比如说自行车,三个自行车全在我们化工厂里面,我问互联网做这些新模式的人,我说为什么你们要跑到共享办公里面来?确实,他讲互联网的人,ofo你们多少员工?正式员工1000人,他这1000人的形态非常分散,这些人去写字楼里租办公室绝对是非常不合算的,非常成问题的。今天30个人,明天一下变130人,他一定要在最便利、快捷的办公室里办公,所以就应运而生共享办公,这些模式跟着用户的需求不断产生。

  我现在看到很多好玩的共享,美国出现了把商业中心变成共享教室的,上海也有一个,周星也在做这个,把区域的购物中心变成教室,这一端联系老师,那一端联系购物中心。原来老师所有的成本都省了,找一个教室小孩儿集中去那儿上,这个房子的收益就提升了。这些模式跟互联网和新的用户使用有很大关系。还有共享剧场,伦敦出现了一个工厂,改成小的剧场,全部是出租型的剧场,后来我说你剧场都谁表演?他说谁用谁表演,不是以前弄个剧场卖票,门票不重要,用户多了才重要。这些模式都是跟着人的生活方式不断变革的。我们这两年也做了很多尝试,把共享办公开进购物中心,现在我们是购物中心里最受欢迎的,我们在很多购物中心里开了共享办公,顶楼最没人租的,对我们来说最合适,做共享办公,办公的人还挺高兴,购物中心的人也很喜欢,各种各样的空间我们都可以在里面运行。我们把长租公寓变成宿舍式长租公寓,在美国出来一个新模式,里面只有一个床,只有简单的收纳,小小的卫生间,什么都没有了,能共享的全部都共享了,共享厨房、共享会客厅等,我们把共享办公和共享公寓合在一起,把很多商业线下化,我发现共享公寓的人和共享办公的人,很多都是一伙人,这里面有共享办公、共享公寓、共享商业,结果发现这一块的效果非常好。

  最近我们探索把共享生活稍微转一转,我们做一个集合化的,可以玩儿可以吃,可以会客,审议可以做一些工作的,给中老年人坐的地方,我们正在尝试,将来可能也会很有吸引力,所有将来在空间里面会出现一伙人,专门创造内容,创造内容的盈利点,和开发商合作,变成开发商新的一种大型租户,比如万达里面租户变成我们这种人。

  最后我说说租赁经济远远没到顶点,我们看这个数字,2015年租房,这还指的是住的人,还不是我们这种租,1.6亿人参与租房,2030年可能就是2.3亿人,总的经济规模已经超过美国了,2015年我们超过日本了。为什么说这个数不大,我们看下面这个数,2015年底上海是中国最大的GMV租房城市,1200亿,纽约1400亿,东京2700亿。中国最大的城市才1200亿,北京才886亿,差距是很大的。我们再看这个对比,都市圈,刚才我特别同意田明的,中国最终还是会形成大都市圈,人口老龄化带来人口集中,没有大都市圈总人口占美国全部人口的83.7%,纽约加上洛杉矶两个城市占美国总人口的11%,日本三个都市圈占了57%,东京占全部总人口的34%,英国、法国两个首都占全国总人口13%以上,中国呢,北京1.7%,上海1.5%,将来高铁发达了,你看这些人去哪儿?其实下一个房地产很大的重要抓手其实来源于经营型的,这里面受互联网影响非常大,这些用户是离不开互联网的人,到了00后,这一帮人对社会的理解跟我们是断裂式的,不是渐变的,今天我们谈互联网是新生生物,00后的人认为互联网就是自来水,他们对房地产的应用完全不是今天的认识了。

  左晖:大庆给我们聊出了很多概念,的确,今天的资产我们比较关注产权和所有权,今天我们看到产权、使用权、收益权都在分离,有很多通过经营,通过资产管理的方式,通过运营提升收益权之后又回过来提升资产的价值。

  田明:2015年全球新建了40亿方的新建筑,中国达到全球建筑量一半,我想还会不会一直持续下去?

  左晖:总之这个国家的房地产不能像今天的方式发展下去。时间差不多了,后面给大家留两个提问的机会,在提问以前,我先请台上四位最后做一个小结,大家用一两句话总结一下自己企业的,你们认为未来最大的风险应该在什么样的方面,或者它可能会从哪个角度有不确定性。

  毛大庆:我们做新经济的,实际上我们充满了希望,我们看见的都是希望。

  左晖:我们每次看到大庆都像看到新的生命。

  毛大庆:我们觉得这个风险是国家不稳定,没有什么风险,比如国家出现巨大的动荡或者不稳定,但我认为这都不太可能发生。中国有一个数字让我极其震撼,上个月联合国做了一个调查,调研了17个国家,调研什么?现在25岁的年轻人,他们调研了十几万人,调研一个问题,你认为你的下一代人会比你上一代人,包括你这一代人生活的更好吗?你就回答是还是不是。你知道这十几个国家认为下一代人会比上一代人和我这一代人一定好的比例最高的是中国的年轻人,这个数字我认为是最伟大的一个数字,是我这些年看见中国最有希望的数字,他认为下一代比我好,你说这个过程还有什么比这更有希望的,这个希望不破灭,我们干这些活的人都没有风险。

  田明:年轻人现在特别好的感觉是受一些媒体的宣传导致的,其实我的判断是,他们未来的日子可能没那么灿烂。我唯一能确定的是未来是不确定的,我在想一个事儿,我关心一个事儿,就是我们国家还会采取这种货币扩张政策,经济刺激的政策,还会再来两次还是从此以后这次就到顶不来了?我关心这个事儿,如果我们继续看经济下行就去刺激,经济下行就放水,如果这样我们就要硬着陆,如果说经济开始转型、开始调控,压住,以后不再进行扩张性的货币政策,如果那样的话,我觉得我们国家有可能是长期的波动,就是一次软着陆,如果是软着陆,企业就可以采取软着陆,我现在最关心的是A还是B。

  王若雄:我基本上是乐观的,世界进入到一个不确定期的时候,我个人的判断,风景这边独好,我觉得我们都是经过历次运动的专业运动员,对各种各样的波动,我们真的是已经把它当作一个常态来看,所以我对中国对未来的房地产事实上还是持乐观态度的。

  胡葆森:其实我觉得我们做企业的,你说不应该关注宏观的东西也不对,但关注的太多了也不对,关注太多都天天听各种论坛去了,都没人关注自己企业内部的事情,其实有些事情,说这些数据,这些数据跟自己有什么关系呢?作为企业来讲,自己应该不断反思,不断创新,不断研究客户的需求,把眼前的每一件事情做好,无论发生什么样的不确定或变化,你都可以生存。所以我觉得企业更重要的是,把自己的心态聚焦在自己企业怎么样适应未来的不确定这个问题上。

  嘉宾:我是媒体的,我特别关注4月6日住建和国土出的问题,刚才听了几位大佬的分享,未来土地不是主要的生产资料了,对于年轻人来说使用权比产权更重要,所以我想问一下,以后房地产企业告别开发商的身份还需要多长时间,包括您能再谈谈这个问题的影响更好?

  毛大庆:我觉得土地仍然是开发企业重要的生产资料,并没有说土地完全没人要了,这个不对。但是纯粹依靠土地生长的模式这个到底了,美国开发商还是要拿土地的,但是我想土地和资产这两个东西未来会变得越来越均衡,而且很多开发商自己也慢慢从开发到持有资产,从持有资产到运营资产,这个一定会开始,我认为现在已经开始了,中国的房地产企业集中度在这两年会更加进一步集中。也就是说,开发企业的数量没那么多了,可能会越来越集中到一部分的品牌开发企业,可能是区域型的,可能是品牌型的,大的那几家数字会非常大,并不能说开发商告别土地开发的模式,从来没有告诉你这个问题。

  田明:土地永远是财富之母,作为开发商也需要土地,只不过像我们前一段时间这么依赖土地,大家都在疯狂的抢土地,政府拼命的经营土地,这样的状况过去了。我觉得等到地方政府的财力靠土地财政、靠现在的高税收支撑不住的时候,那时候我们国家该开征物业税了,一旦开征了土地税、房屋税以后,那时候你会发现,你持有大量的物业和土地是交不起那个钱的,我在美国看到大片的森林,原来是谁家的,后来都捐掉了,除了他有高尚的情操以外,主要是交不起税。

  毛大庆:这是很好的问题,大家思考一下我们周围的房子,很多40年的房子现在就十几年了,有些五十年的房子也剩十几年了,大家一直在争论到期之后这些房子怎么办?房产税出不来主要是缺乏依据,但你不要忘了对于房子税收处理肯定是重大的改革,这个房子到期之后,到时候就变成这个房子的税收和当年出让土地的钱,再来七十年使用,土地没有二次开发了,土地的租金谁出呢?可能房屋持有人要出,这时候你持有房子可能就出不起,到时候你捐还来不及,到时候这个问题就来了,没有多少年很多人都看得见。

  嘉宾:各位老师好,我是做房地产互联网的,各位老师都在中城联盟,我问一下左总,目前大家看到对于资金外流的外汇管制非常紧,包括国内调控很严厉。有一个说法,是为了引导资金向资本市场,现在新股发行非常多,恒大也准备回A股,胡董也在香港上市,有没有回A股的打算,包括王总,有没有往资本市场的考虑,以及田总、毛总在资本市场的选择是走境外还是走境内的A股?

  左晖:这个问题简单讲一下,有没有想回来的想法,胡董没有,大家都没有。

  田明:中国资本市场近一两年没指望。

  左晖:田总今天给了我们很多很硬的话,没有指望。

  田明:因为钱在收紧,如果资金变紧,股价不会上去。

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