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中国绿公司联盟圆桌会第六站走进朗诗

作者:田明 时间:15-12-08 | 来自:中国企业家俱乐部

  “中国房地产交易量已至顶峰,2014年将出现成交面积的拐点。房地产行业会迎来一波三年左右的下行调整周期,行业会发生显著的调整和洗牌。我预计:中国三分之一的房地产企业将会退出这个行业。”6月13日,朗诗集团董事长田明在中国企业家俱乐部主办的中国绿公司圆桌会上说。

  田明认为,未来十年,中国房地产业的玩儿法将发生变化,今后每个企业都要有自己的独门绝活儿才能在市场上存活下来。朗诗则正在通过业务纵向多元化和轻资产运营模式来降低经营风险,应对长期下行周期的影响。他还透露,市场下行后,朗诗原则上将不再做“单打一”的项目,而随着越来越多的开发商遭遇生存压力,朗诗将大力开展“小股操盘”项目,发挥朗诗的产品、技术优势,既能获得资本投资的收益,又能获得技术服务和管理输出的收益。

  以下为田明的发言节选(未经本人审阅,标题为编者所加):

  田明:中国房地产高速发展的"黄金十年"已经过去,对于这一点大家已经形成了普遍共识,至少在房地产行业里面,主流地产商都认为黄金十年过去了。

  同时,面对汹涌的互联网浪潮,众多传统行业承受着巨大的冲击,很多人怀疑房地产会不会成为下一个被互联网颠覆的行业。我觉得房地产业不会被颠覆,因为移动互联网再发达,人也不能住到网上去。自从人类的祖先从树上搬到地上,就有了"房地产"。今后只要人类还住在地球上,还有居住的需求,房地产业就将长期存在。只是行业将有可能不再增长,市场规模也会逐渐萎缩。

  依据对中国城镇化进程、人口结构以及经济增速等基本面的判断,中国楼市依然有很长的路。支撑楼市发展的动力依然存在,中国楼市不太可能出现断崖式的急剧下跌,会出现两到三年的深度调整,然后在新的数量级上达成均衡。我的依据有两条:

  第一,中国有一个强势的政府,包括中央政府和地方政府,他们出于自身利益都不希望房地产行业大跌,所以尽管可能不愿意,也没有能力再去搞4万亿大规模的强刺激,但政府还是会不停地用各种方式维护自己的利益,防止房地产下滑太快。这个会起到一定的作用,更主要的是中国住宅的有效需求还是比较高的。

  2013年,我们国家房地产住宅销售收入是8.1万亿元,销售了13亿平方米的房屋,这个指标非常高了。未来几年,我们测算房地产住宅销售收入应该是在 13亿到11亿元之间波动,一边波动,一边逐步地向下走。也就是说,中国的房地产业将迎来一次拐点。我是支持拐点论的。但是,未来也不会跌得太厉害,即使是11亿元这样的成交量,依然是挺大的数字。

  2012年我在日本的时候,他们的"结合住宅"销售了75万套,我问他们哪一年的销量最高,他们说是1991年,卖了252万套,后来逐步下滑,降到75万套,一共用了20年时间。中国也会往这个方向走,但是会比较漫长。我估计后面几年,暂且按8-10年算,中国房地产业会越过顶峰,在高位上盘走,我更愿意把这样的时代叫"白银十年":

  首先,城市化速度放缓。

  城镇化被本届政府寄予了厚望,被视为推动中国经济发展的重要动力。我们对于这一问题应谨慎看待。我们认为,城镇化是经济发展的结果,而不是手段;城镇化不等于房地产化,城镇化首先有产业、服务业的形成,城市的基础设施建设,然后才有房地产,很多地方一味的追求房地产化,没有就业,没有服务业,没有产业的聚集,将会导致越来越多像鄂尔多斯这样的鬼城出现。

  中国很多三、四线城市将城镇化理解为房地产化。其实那些三、四线城市的人口每年是负增长,市场容量小,没有产业和人口的集聚,几个大地产商开发后发现,现有的存货五、六年都卖不完,很多开发商兵败三、四线,就是这个原因。

  相对于发达国家65%-70%的城市化水平,中国的城市化率仍然较低--2013年中国的城市化率为53.7%,按照每年1%-1.5%的增长率来看,达到发达国家成熟期第一期的城市化水平用不了10年的时间,这为房地产市场发展提供了潜在的需求。但是,事实也不像我们推测得如此乐观。

  有数据显示,中国城镇化进程已经开始放缓。2013年,中国的城镇化率仅提高了1.16%,创出了1996年以来的最慢增长速度(2008年全球金融危机期间除外)。2013年城镇人口数量仅增长了2.7%,是1996年以来最低增速,并且远低于2000-2010年4%的年平均增速。城市化进程在未来几年内将有可能持续放缓。

  第二,人口结构老龄化是影响住房需求的另一个不利因素。

  25-50岁是市场上的购房主力人群,50岁以上的购房人群在市场上已经越来越少,25岁以下买房的也不普遍。由于中国长期实行计划生育政策,就导致出现"低出生、低死亡、低增长",劳动年龄人口比重逐年下降,人口老龄化程度则不断提高。

  2012年,中国劳动年龄人口比重首次下降,劳动力人口减少了345万;2013年,劳动年龄人口又进一步减少227万。一方面,中国的总人口数字在增长,另一方面,有效的劳动人口在下降。这一趋势在未来数年还将持续。人口红利的拐点已经到来,支撑中国房地产市场增长的有效住房需求将不断萎缩。

  第三,经济增速放缓,居民购买力降低。

  从改革开放到2011年,中国经济已经保持了连续30多年,每年10%以上的高速增长,这已经创造了世界发展史上的奇迹。这一阶段,居民收入在快速增长,也增强了居民的房屋购买能力。但是那种大量资源投入、大量资源消耗的经济增长模式难以为继,中国经济的发展速度也将逐步放缓。受整体经济的影响,居民收入的增长得不到保证,也将减少对房地产的有效需求。

  

  未来十年,中国房地产业将维持高位盘整,然后逐步下滑,行业将进入高位上的下行周期。

  房地产行业以前的日子太好过了,"圈地-融资-赚钱-再圈地"的模式被无数次复制。在过去的黄金十年里,房地产业比的是谁的胆子大,是"胆大为王"时代,在任何时点上拼命拿地都没事儿,因为增长的空间非常大,哪怕你借款成本高,过个两年、三年,回头一看,后面的土地价格又涨上去了,总是划得来的。所以"胆大的人"成了赢家。

  现在中国房地产那些大佬们都是胆大的人,但是一些胆大的人已经开始陨落了,或者是在走下坡路。基本上黄金十年可以对行业有这么一种描述:不管什么样的房子,只要开发出来,总能卖出去。这就导致浮躁的心态充斥着整个行业,火爆的市场让创新失去意义。

  接下来的十年,房地产业玩儿法将会发生变化,"胆大为王"的时代结束,跑马圈地的时代结束,房地产业将回归一个正常的行业,行业的集中度会越来越高,以后中国房地产业前50强、20强、10强,在市场上的份额比例会逐步提高。100强以外的企业基本上会被边缘化,甚至50强以外的企业也将被挤出主流区域。

  现在的形势对于大型地产商、中型地产商或者小型地产商都有机会,也有风险。今后的竞争将越来越激烈,每个企业都要有自己的独门绝活儿才能在市场上存活下来。要么你的规模大,要么你的融资渠道通畅、成本低,要么你的财务谨慎、杠杆低、风险小,要么你有差异化的产品或者差异化的经营模式。总而言之,无论是大、中、小企业,都要有自己的特点,以后才能更好地活下来。

  我们预测,假如中央政府不采取宽松的货币政策的话,到今年第四季度,我们会看到更多的房地产企业的资金链将出现问题,为了保命,他们会降价促销--以降价来换交易量,换现金收入,会出现很多企业资金链断裂,并购也将随之而来。未来两三年,这将是一个很普遍的趋势。

  2013年又是中国房地产高歌猛进的一年,全国全年实现商品房销售面积13亿平方米,销售额8.1万亿元,房地产开发投资8.6万亿元,房产、土地市场呈现出一片繁荣的景象。但是,这一情况并没有延续到2014年。相反,市场急转直下,这次的急转直下不同于以往,以往是政府发现房价过高,采取各种手段调控,但这次是市场自主的调整,由供求关系基本面决定的。

  2014年前5个月,主要城市楼市成交量出现同比 30%-50%的下滑,一向坚挺的一线城市下滑速度超过了二、三线城市,这点与日本当年的景象一样。当年有多少专家、经济学家都说东京的房地产没有问题,因为日本人口众多,土地小,经济发达,日本人喜欢买房,都说没问题,结果有问题的时候日本的房价下跌了70%。

  2013年,中国城市人均居住面积已经达到30.6平方米,中国供应过剩的局面实际上更加严重,因为其中有超过10%的人口是外来务工人员,他们占有的住房资源非常少,剔除这一部分因素后,2013年城市户籍人口人均居住面积将达到36.8平米。

  这个数字已经不低了,达到了发达国家中等水平,比日本当年出现房灾时的面积还要高。房地产的问题,从本质上讲,是供应过剩的问题。即使按照50%的人口是城镇人口来算的话,2013年,中国每个城镇人口的人均住宅增长了2平方米,你觉得这个游戏可以持续吗?持续不下去的。数字不会涨到天上去。

  2013年,中国房地产开发投资8.6万亿元,占GDP比重高达15%。日本的房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%。

  所以,我们的结论是:中国房地产交易量已至顶峰,2014年将出现成交面积的拐点。房地产行业会迎来一波三年左右的下行调整周期,行业会发生显著的调整和洗牌。我预计:中国三分之一的房地产企业将会退出这个行业。

  朗诗的应对之道

  基于对中国房地产形势中长期的判断,以及朗诗自身禀赋条件的变化,我们未雨绸缪,于2012年启动了新一轮的战略规划:计划用十年左右的时间,将朗诗从一家具有绿色科技特色的房地产企业转型为以绿建科技能力为核心,集绿色科技服务、绿色地产开发、绿色养老以及绿色金融服务为主要内容的绿色集团公司。通过业务纵向多元化和轻资产运营模式降低经营风险,应对长期下行周期的影响。

  针对今年以来的这一波市场下滑调整,根据对形势的分析,朗诗做了充分的准备和应对。短期应急措施,例如增持现金。一方面加强销售,加速回款回笼资金,这时候不要恋战,要采取各种方式促销,回笼现金才是最重要的。

  另一方面,调整优化债务结构。过去朗诗上市不是上市公司(2013年朗诗在香港借壳上市),同时受国家宏观调控的影响,我们的债务结构是两种,一种是" 开发贷",朗诗的项目"开发贷"一般只用一年半。另外一种是信托,这个成本相对高一点,但平均下来一般也在一年到两年之间。

  根据这样的情况,朗诗调整了债务结构,把成本高的贷款还掉,把时间已经比较长的贷款还掉,建立新的负债关系,然后利用香港上市公司发一些长期的企业债券,比如3-5年,跨过这一轮行业周期。如果在未来两三年里,总是不停地这一笔贷款到期了,那一笔信托到期了,再赶上销售形势不好,融资环境也不好,那时候企业的现金压力就会比较大。所以我们提前采取措施,对债务结构进行调整:把旧的调成新的,把高的调成低的,把短的调成长的,以最佳的债务结构迎接可能的长期的调整。

  另外,是在经营上"以销定产"。因为房地产企业拿地后,通常分期分批进行建设、销售的,所以我们要根据自己的销售情况决定下一步的开发、投资力度,实际上就是从现金流来做判断,如果销售情况良好,资金回收充裕,那我们就会做新的投资,开展新的销售。最终目的还是要确保公司以充裕的现金流安全地度过冬天。

  由于市场下滑,我们预计土地市场的成交价格将会下跌,地方政府扛一段时间之后,出于财务压力,可能会调低土地转让价格,市场上也不会疯抢土地,所以后面会有机会拿到一些便宜的土地。当然更有价值的事情是一些公司遇到资金压力,优势企业就要在冬天开展收购。

  在经营策略方面,朗诗将做如下调整:

  第一,将房地产的重资产运营模式想方设法"变轻"。现在很多房地产企业都说自己要做"轻资产",但是有些企业的做法我看不太明白。

  朗诗做"轻资产",是想利用我们产品的技术、溢价能力,市场好的时候,每个开发商都很牛。市场不好的时候,一些开发商把地拿在手里却不知道做什么产品,就算做了卖不掉,借钱也借不到,他就开始慌了。这种时候,我们去跟他谈,要么把项目转给我,要么我出一些股份,我们绑在一起做,朗诗来操盘。

  如果这样的话,朗诗将会出现大量的"小股操盘"的项目,当然做的都还是朗诗在市场上比较畅销的、具有差异化的产品。

  同时,朗诗以后将原则不再做"单打一"的项目。以前开发商都是一下花10几亿元拿地,然后自己开发,不跟别人人合作。以后朗诗将放弃这种模式,而是采取别人拿地我去参股,我拿了地别人来参股,我们会找各种类型的(合作方),例如有钱的,有资源的,有地的,或者是开发商同行进行合作。朗诗想方设法要提高的,就是自己的操盘数量、面积。

  同时,即使在产权层面没有合作,朗诗也可以向其他建设商或者开发商提供技术服务和待建定制服务。我研究过日本几家发展得比较好的房地产企业。在日本的房地产出现严重泡沫以后,依然还是有几家优秀的房地产企业活着,我研究了他们是"过冬"的方式。原因是他们在市场好的时候加强了产品和技术的研究,同时在经营模式上多种多样,做了当时很多上市房地产公司不愿意干的事情,例如帮别人做待建,就是其他有钱人要建房子,他们为人家提供服务,赚点技术服务费。在房地产市场特别好的时候,主流地产商是看不上这个事情的。此外,他们还做了定制服务等。就是因为他们当时做了这些业务,因此当房地产市场下滑时,他们就生存下来了。

  所以我说,如果房地产行业真的要迎来三年为周期的一次调整的话,上市公司会很危险,因为迫于业绩压力,他们要拼命买地,停不下来。有些不上市的企业,没有资本市场的压力,倒是死不掉。

  日本和台湾的经验显示,在真正的房地产长期调整中,死掉的上市公司一点都不少。过去大家总是说"强者恒强",其实"强"跟"大"是两码事。我了解到一些所谓的大企业,看过他们的资产负债结构、销售情况和经营布局,假如这个市场持续恶化,我认为他们有危险。就像绿城,在2011年以前,没有人认为排在前十位的绿城产品品质那么好,会有问题。其实任何企业在市场中,都是汪洋大海里的一叶小舟。

  近两年,朗诗正在逐步在改变自己的盈利模式,以前我们就是一个重资产的企业盈利模式:投资-回报。现在朗诗希望除了投资收益,还会有服务收入--通过轻资产的方式获得收益。这些举措既是对短期形势的应对,也是我们面向未来的战略转型之举。

  朗诗开展这些业务具有一定优势:产品、技术有差异化的特色,在市场上具有较强的溢价能力。十多年的发展,朗诗建立了良好的品牌和市场口碑,但是困难也是显著的:朗诗在管理体系、人力资源和团队建设、产品的标准化等方面将面临巨大的挑战。因为做一个合作项目,就等于将一个项目变成了两个项目,假如一个小股操盘项目我们是出资20%,80%的股份是别人的,那么就要将做1个项目的团队分到5个项目里去,如果是做待建或者技术服务,那么朗诗就要有更多的投入和储备。所以朗诗的技术体系、人力资源、管理都会面临挑战。没有金刚钻,是揽不了"轻资产"这个瓷器活的。

  随着国内宏观经济形势以及社会环境的变化,房地产投资的风险被不断放大,为了分散风险,朗诗开展了一定比例的对海外房地产市场的投资。目前朗诗在美国和欧洲都有一些房地产投资项目,尤其是在美国,朗诗买地就花了1亿多美金。

  很奇怪是一件事是,我本来是对美国的房地产项目收益测算做研究,但得出的结果却是中国的房地产泡沫很严重。

  我们在洛杉矶、旧金山、纽约都投资了房地产项住宅项目,我发现:同地段可比地价,美国的项目低于中国,可比的房价也低于中国。当然,地价跟房价的比例关系,美国也低于我们。在美国,地价一般只占到房价的20%-30%,很好的地段也不过就是30%或者多一点。但在中国,像北京、上海这种大城市,地段稍微好一点,地价都占到房价40%、50%甚至是60%,这反映了市场的泡沫程度。就像任志强讲的,"你们不是买不起那个房,是买不起房下面的地"。

  另外,我对美国这几个项目进行过测算,它的销售利润率等指标都比在国内投资模型的控制指标要优越得多。当然,今天中国很多企业都到海外做投资,我认为,做一定的资产配置,分散一下风险是可以的,但是中国的房地产绝无可能在海外获得跟国内一样的新天地。中国房地产企业的主要市场一定是在中国,会跟着中国的市场变化,海外只是一个补充,不可能以后美国、欧洲的房地产全是中国人在,绝没这种可能。(来源:中国企业家俱乐部,冯嘉雪整理)

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