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冯仑成都立体城市项目信托兑付临考验

作者:刘振盛 时间:13-02-22 | 来自:《21世纪经济报道》
成都立体城市项目迟缓 12.7亿信托本息兑付面临考验

  万通冯仑、新希望刘永好联手精心打造的首个立体城市迟迟未能“出生”。2月21日,记者从知情人士处获悉,目前各方就该项目正与成都市进行沟通。“我们还在等待,但并非说项目已经没希望。”该人士回应说。

  2011年12月,北京万通立体之城投资公司与成都市签订投资合作协议,第一座立体城市项目落户成都。为此,万通联手多家机构,发行规模为18亿元的立体之城发展基金。让人始料未及的是,由于多方面原因,该项目自2012年以来未有实质进展。

  进展不顺,上述基金投资者期待的收益开始变得“前景未卜”。

  记者在该地产基金的介绍材料中看到,其中9.2亿元是由信托计划对接,并且将于2014年2季度末到期,本息共计12.7亿元。

  “对于投资者来说,唯一的安慰是,资金尚未正式投入项目,起码本金是安全的。我们现在关注的是,该基金中拿股权收益部分投资者的收益,最终能否实现推介时预期的3-4倍收益,甚至最后是否要为债权资金投资者的本息兜底。”一位接触过该项目的地产基金人士表示。

  进度缓慢

  记者获得一份“立体之城发展基金”的介绍材料显示,该项目规划占地面积相当大。其中仅核心区就达1.3平方公里(约合1950亩),商业和住宅的建筑面积711万平方米。另外,还有4.47平方公里(约合6705亩)农用地流转,用于打造生态农业。

  从收益测算来看,项目的前景似乎不错。按此前预测,成都立体城市项目能创造5万就业,年增21亿元税收以及246亿元GDP。专门为此成立的“立体之城基金”则布局一级土地开发,按照测算,商业与住宅的整体均价为1500元/平方米,整个项目的利润可达44.52亿元。

  另外,后续参与的二级开发商,楼面价不足2000元/平米,预期售价却达7000元/平米,毛利空间在2000-2500元。

  “项目收益的核心来源是通过一二级土地联动开发,然后一级土地出让、二级开发等方式获得收益。”上述地产基金人士表示,核心是要说服当地政府,通过较低的价格拿下大量土地。

  不过,原本被看好的项目却出现状况。成都一位知情人士透露,早在2012年上半年,当地就传出项目进展不顺的消息。“主要是占地面积太大,成都市与投资方在这个问题上发生分歧。”

  “2012年10月底,我们也收到成都项目可能搁浅的消息,万通可能会将主要精力转向西安的项目。”上述地产基金人士说。

  2012年9月底,北京万通立体之城投资有限公司与陕西的西咸新区签订立体城市项目,该项目总用地3.81平方公里,投资总额约300亿元。与此同时,冯仑与刘永好还在浙江温州市又签下一个立体城市项目。

  对此,上述知情人士向记者表示,成都的项目确实进度缓慢。他同时回应称,上述房地产基金在设计时,投资方向就是立体城市项目,所以并非像信托属于定向投入具体某个项目,如果西安项目的进展较快,也完全可能先投入西安的立体城市项目。

  “但如果要更改基金所投资的基础资产,需要召集投资人大会投票决定,目前尚未走到这一步。”该人士强调说。

  兑付考验

  上述地产基金人士认为,目前立体之城发展基金这款产品的处境比较尴尬。“成都项目还没最终明确要放弃,资金只能趴在账上睡觉,我们现在更关心的是这款产品投资者收益最后如何实现。”

  2011年12月,立体之城基金正式发行成立。设计结构为,该有限合伙基金规模为18亿元,其中,GP由北京万通立体之城投资有限公司在昆山注册的全资子公司担任,并且GP将认购其中的1%。有限合伙基金则以“股本金+股东贷款”方式进入,持有100%成都项目公司股权。

  “当时这款产品在发行时,很多人都觉得项目质地、产品设计的思路不错,募集资金也很顺利。”上述地产基金人士说。

  基金的出资人(LP)则分为两类,A类LP出资规模是9.2亿元;B类LP共出资9亿元,其中红杉、易居等三家机构投资者各出资1亿元。在期限方面,A类LP是2.5年,B类(有限合伙)是4+1年。

  其中A类投资者是获得固定收益类,出资300万~1000万的,预期收益率为13.5%;1000万(含)以上的则是14.5%,在成立后2.5年一次性返还本付息。

  “A类主要由信托计划的资金对接。”上述知情人士表示。记者看到,其中在2011年12月28日,中航信托就发行了天启222号集合资金信托计划,信托实收资金规模为48370万元,期限30个月,共有投资者119人。

  这笔信托资金用于投资昆山立体城市通盈投资中心(有限合伙)的A级有限合伙财产份额。在2013年1月的最新管理报告中,中航信托表示,目标项目仍在前期推进阶段,合伙企业将资金全部用于购买包括银行、财务公司等金融机构的固定收益型产品。

  记者看到,2012年四季度,该信托收益仅332.04元。另外,在2012年12月底,中航信托还召开了天启222号信托的第一次受益人大会,将《昆山立体城市通盈投资中心(有限合伙)有限合伙协议》中关于投资期限由“自首次交割日起12个月内”变更为“自首次交割日起16个月内”。

  B类LP投资者则是分享该项目的股权收益,属于浮动收益部分,其出资门槛是1000万元。不仅如此,在B类的9亿元出资中,又分为两部分资金,其中除了战略LP出资3亿元外,其他的B类LP出资6亿元。B类投资人的预期回报是3-4倍。

  项目进展不利,使得该产品的投资者最终收益也难以预料。记者看到,该产品的风控要点是在2014年(即A类信托资金到期)能否拿得出本息12.7亿元。

  在产品发行时,参与各方对此很乐观。其在风控方面设计了4道关口。首先是锁定紧密的合作伙伴,合作伙伴在2014年对项目贡献的销售金额超过14亿元,用以支付A类本息。

  其次是B类投资人和战略投资人,共9亿元作为劣后;再者根据进度安排,预计3年左右完成所有土地的转让和二级开发商的进入;最后则是本息不足时,由GP(万通、新希望)负责安排资金补足。

  “从现在的进度看,即使成都项目能继续推进,但第一道和第三道风控措施在时间上应该来不及。”上述地产基金人士分析,有可能由B类的出资替A类的本息偿还垫付。

  对此,上述知情人士没有过多透露处理办法,仅回应称,“目前还没有到信托资金兑付的时间点,所以也给各方留出处理这一问题的时间窗口。”

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