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理想家冯仑的互联网猜想:众筹筑屋有望让房价降低1/3

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  和讯房产消息 在一干房企前赴后继之后,理想家冯仑也被互联网这个小妖精给迷住了。

  1月23日,万通自由筑屋召开新闻发布会,宣布与众筹网签订独家战略合作协议,共建房地产互联网金融平台“众筹筑屋”。

  事实上,从去年下半年开始,房产众筹就开始来势汹汹,从最开始的营销推广性质逐渐发展到投资理财和真正的众筹建房。众筹网CEO孙宏生对此表示,目前业内仍以营销推广型居多,但参与者需要的是更低的房价和更安全的投资回报。

  而这正是众筹筑屋创立的出发点。“购房人有机会在土地阶段就参与房产项目众筹,获得定制化服务与更大的购房空间。同时,房产开发商可以通过众筹大幅降低融资成本,并提前锁定购房客户,降低项目的销售风险与销售成本,”孙宏生如是阐述。

  冯仑认为,通过定制化,购房者多样化的需求可以在细分市场上满足;同时成本会降低,可以去掉很多中间费用。而对于开发商而言,不需要开发贷,成本就降低了。如果以定制方式来做,房价不能说减少一半,但是三分之一是有希望的。

  以武汉(楼盘)光谷的一个商业项目举例,380套众筹房源,预计参与众筹人数2300人,拟众筹额度为2亿元。那么开发商得到的是融资成本从12%到8%的缩减,提前锁定36000万平米的销售面积,并通过平台实现全国范围传播和用户的参与,投资者则相当于购买了一份以房产作为保障超过20%年化收益的理财产品。

  那么这种模式在实操中是否可行呢,对于房价抑制是否能达到预期效果?

  和讯房产为此采访了克而瑞分析师沈晓玲。她表示,就全国现有的几个项目来看,接受度还是不错的。

  资料显示,在本月初,另一家房地产企业当代置业就对众筹建房进行了首轮尝试,门槛金额从10万元起,其面向公众的50人众筹名额在两天内报满,认筹总金额1340万元。与众筹筑屋类似的是,众筹资格的参与者,可以获得优先购房权,项目规划的话语权,以及购房补贴;若作为不购房的理财产品,年化收益率最低25%。

  沈晓玲指出,房产众筹的诞生是基于房企融资愈加困难、净利润进一步缩减的行业大背景,是一种崭新的事物,就像P2P的出现一样,未来政府也很有可能去制定相关约束性的法律法规,让其合理化发展。但就行业来说,众筹的确是一个新的方向,值得去探索。

  不过,她认为,众筹筑屋有希望让房价下降三分之一的话有点“过”。“目前房地产平均毛利润为30%左右,净利润大约在12-13%的水平,房企的成本主要包含土地、三项费用和营销费用等几项,众筹让融资成本和营销成本有所下降。但是开发商需要把利润反馈给投资者,那么所能达到的房价折扣水平大约在8折左右,说减少1/3比较困难。”

正在运作众筹项目房地产资深人士索忠元认为,众筹尚处在摸着石头过河的阶段,如果按股份制来实施的话,现行税收制度规定:公司入股就不产生所得税、增值税,仍需交纳营业稅、契税;个人入股几乎无税收优惠,甚至如果按分红还需再交所得税。即使项目全部税收均免除,按某华中省份省会城市综合税率10%的标准计算,加上营销费用5%,管理费用3%,财务费用5%,这些费用即使全免也不过减少23%,要达到减免成本30%基本是不可能的。

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