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　　2008年6月13日海南博螯房地产论坛上，因带领建业地产成功登陆港股的建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森，成为关注度最高人物，以至本报记者约他专访，都是在三天的会议期间见缝插“时”完成的。因为有着十多年政企界的历练和沉淀，胡葆森百问而无一厌，向记者道出了他的故事。

　　提示

　　6月6日建业地产逆市IPO成功，成为今年首只赴港上市成功的内地房产股，此举被誉为中国房地产市场的转折事件，而建业地产的成功上市，受到投资人的青睐，掌门人胡葆森是最大的卖点。如何上市成功？路演背后有哪些故事？本报记者专访了建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森。

　　■ 创富密码

　　深耕小城镇

　　坚守河南，而且向下走，往小里做，一直做到河南的小城镇，稳住郑州，对河南全方面渗透。

　　原因很简单：市场化不充分的河南是盐碱地，条件虽然恶劣，但竞争者少，创业胜算就大一些；建业地产的战略就是要做“中原霸主”。胡葆森也考虑到了在中部与全国性品牌的竞争：“万科们肯定来河南。但万科充其量在这里做一两个项目，有什么影响呢。这里是他们的百分之一，但却是建业的百分之百。”胡葆森把河南搭成了一个四级金字塔：1个省会，20个中等城市、40个县级城市以及大量的县级城镇，每层中都大有可为。

　　■ 剪影

　　胡葆森

　　男，1955年出生于河南濮阳；1979年毕业郑州大学，主修英语；1979年加入中国纺织品进出口公司河南分公司；1986至1988年，出任中原国际经济贸易公司附属公司国光实业有限公司董事长兼总经理；1992年5月，进军中国房地产市场；2001年与冯仑、王石等共同发展创立“中城联盟”，积极倡导并推动“新住宅运动”；现任全国人大代表，中国房地产业协会副会长、建业地产股份有限公司董事局主席。河南建业住宅集团创始人，拥有河南建业足球俱乐部。

　　「创富故事」 10年在1个城市挣10个亿

　　1992年年初，胡葆森拿着1000万元，以港商身份从香港回到了老家河南郑州，与河南省建设银行和省建设投资总公司合资的“河南建业房地产开发有限公司”，从省工商局领取了河南第一本“中外合资房地产开发企业”的营业执照。随后，着手运作他第一个项目———占地360亩，总建筑面积近50万平方米的金水花园。

　　实际上，河南市场并不买胡葆森的账，不管你的来头有多大。

　　有着港商背景的身份并没有给他带来好的运气，而是一入行就经历了宏观调控。

　　1993年开始的国家宏观调控，将“期货、股票、房地产”作为上一轮“经济过热”的“罪魁祸首”，促使金融机构迅速向房地产企业关起了“水龙头”，使得一大批开发商的项目还未推向市场便胎死腹中。

　　胡葆森的日子也不好过，几个亿的投资砸到金水花园项目上，每天看到钱哗哗从自己的指缝流出去，但没有任何回流迹象。

　　当时郑州市的房地产开发企业的生产经营仍然属于粗放型的，住宅部品不配套，设计不合理，市场一片混乱。

　　胡葆森提倡酒店、公寓、银行、商场、学校、幼儿园、会所、邮政所、医疗站、网球场、停车场等多种配套设施于一体的高档住宅小区，并不受到市场看好，人们几乎接受不了“会所”这一概念，项目建完后无人问津，售楼处门前门可罗雀。那段时间，胡葆森每天都要吞两片舒乐安定才能睡着，人也瘦了十多斤。

　　但他不放弃，借用香港地产理念，让购房者接受金水花园，接着，他又在售楼方式上让郑州人耳目一新：按揭销售“金水花园”，推出“十年还本”的口号。这也是中国最早一批的房屋按揭。

　　至1999年年底金水花园第六期收尾，当年住宅销售率99.5％，年物业增值15％。至今，金水花园依然是河南省最大的商住小区，从而也成了胡葆森的招牌。

　　10年来，胡葆森开发了金水花园、燕乐小区、春晖小区、郑州期货城、建业城市花园等五个项目，开发面积上百万平方米，这让胡葆森从10年前的1000万元变成了10个亿，完成了第一桶金的积累。

　　10年坚守1个城市，积累10个亿个人财富，当时房地产界把胡葆森、王石、冯仑并称为“中国房产三君子”。

　　「路演背后」 环线战略成就弱市IPO

　　建业IPO之路，其间充满艰辛。

　　公司执行的是“深耕河南”战略，但是没有人知道，胡葆森心里一直装着大想法，在2006年的时候，他想到要上市，并悄然开始着手一些上市前的准备。他一直强调，如果地产企业无法获得资本通道，未来的命运一定是被边缘化。

　　两套方案冒险试水上市

　　2007年年底，河南建业启动上市计划之初，资本市场尚如火如荼。当时预计发行约40亿股、融资约3亿美元。2008年初，房市、股市均骤然下挫。一月份港股无一只地产股IPO.河南建业不得不推迟上市计划。一些地产公司甚至在投行建议下，将IPO计划推迟至2009年。胡葆森也不断接到劝告：大市不佳，暂缓上市！

　　2008年5月12日，胡葆森决意再冒险“试水”。并准备两套方案。同时计划缩小融资规模到2.1亿美元至2.44亿美元之间。

　　建业地产在路演前，曾希望寻找一两家投行协同摩根士丹利助其上市，但鉴于机构投资者普遍看空地产股赴港上市，其余投行选择了回避。路演前近三周的时间里，建业管理团队先后见了近100家全球投资机构，经常是刚刚见完一批人，下一批已经在门口等候，而这百家国际机构中，对河南省概况、河南建业的商业模式有所了解或熟悉的几近于零，这对路演来说是非常不好的兆头和挑战。

　　为了打破国际机构对建业地产的认识盲区，必须要有路演战略。胡葆森称，“当时我真是着急，因为很多国外投资者知道中国具有投资机会，但并不了解中国。许多人甚至不知道河南省在哪里。我们需要花大量时间介绍河南情况，然后才是介绍公司情况。在这种情况下说服投资者掏钱的过程充满了艰辛。”

　　推销“深耕河南”战略

　　在路演时，胡葆森用英语告诉这些投资者，建业地产的战略是以郑州为中心，以河南最远的城市，约300公里为半径，胡葆森接着做了手势，画个地图，“如果我们的能力继续提高，把半径扩大到450公里，到时候这个战略版图包括大约2亿人口，这已经接近美国一半以上的人口。今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动经营，但是四五年之后，如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些，我们会把这个活动半径再扩大。”

　　这个战略是建业地产的“深耕河南”的省域化战略的延伸。以50或100公里为递增半径，如此一环一环推下去，建业地产将不是“河南概念”，而是很大的“中原概念”，这个目标需要大概8到10年时间实现。目前建业地产还处于2环时期，在20个城市有40多个项目。预计，达到3环时将在40个城市有100多个项目，到达4环时将在50个城市有200个项目。

　　胡葆森用流利的英语向投资者们讲故事时，建业的团队让投资者们眼前一亮。他们从来没有见过这样的内地公司：一家传统行业公司的董事长、CEO、CFO都能讲流利的英文。从路演的第一天起，“管理领导者出色”就成为投资者们反馈的主基调。

　　现在看来，胡葆森的上述战略说动了投资者。事后证明，这份特别的战略模型，获得投资者认可，帮助建业地产在路演中赢得大量投资者的支持。胡葆森自己也承认，上市最大的收获是“建业发展战略获得了国际投资机构的认同”。

　　事后摩根士丹利亚太区总经理夏显评价胡葆森有魄力，因为在他接触的许多试图进入香港首发市场的公司董事长都不具备抵御此轮市场冲击的经验、品格以及判断力。

　　■ 对话

　　“中国不会发生次贷危机”

　　胡葆森称深圳出现大量拖欠房贷者说明楼市在向健康方向调整

　　一个月以前，6月6日，建业地产首日破发，融资规模比预计少了数亿，但是其主席胡葆森仍对整个IPO表示满意。在6月13日海南博鳌论坛上接受本报记者专访时，胡葆森仍然这么认为。

　　企业高额借贷是行业洗牌先兆

　　新京报：目前开发商现金流很紧，你怎么看？

　　胡葆森：房地产开发企业，本身就是一个资金密集型的企业，要学会利用现代的融资手段，用融资的杠杆作用，撬动经营巨毂，比如我们建业地产，上市之前已经吸引了几家国际投资机构。

　　新京报：加息的累积效应对房地产市场的影响有多大？如何看待深圳出现的大量拖欠房贷事件？

　　胡葆森：直接效应就是抑制购买力，间接为市场挤水，把一些虚的需求压缩掉。房地产市场在发展的过程中，也会类似于股票市场，大市好的时候，垃圾股也能赚钱。如果有些人举动过于疯狂的话会遇到市场的惩罚。深圳出现大量拖欠房贷的事情，说明深圳楼市在向健康方向调整，让一些过于疯狂的炒房者出局。

　　新京报：目前民间开发商高额贷款，你如何看待江浙一带的借款高利贷？

　　胡葆森：我不主张高额贷款，房地产市场酷似股票市场，抓住机遇至关重要。公司高额成本借贷，预示行业格局必将发生变化，这也是行业洗牌或者是新一轮发展即将开始的先兆。

　　新京报：中国会发生次贷危机吗？

　　胡葆森：不会发生的，目前银行金融调控政策非常及时，已经把有可能出现次贷危机的现象有效地避免了。即使以后还会有坏贷，但也是极个别现象，不会形成主流。

　　打折促销是一线房市自我调节

　　新京报：目前一线城市房价回暖的主要原因是什么？

　　胡葆森：这次房价调整主要是两个原因造成的：一是京、广、沪、深等城市2005年下半年开始房价连续上升。这种上升的速度快过了中产阶级收入水平上涨的速度。不要说中低收入阶层，就连中高收入阶层的人也已买不起。价格偏离了购买力，违背了市场规律；二是中央对房地产业最近三四年加大了调控力度。限价房、经济适用房、普通商品房及市场中低价位的房子供应量不断增多。这也是使市场价位往回调整的一个原因。

　　新京报：怎么看现在北京、上海等一些城市房价打折促销现象？

　　胡葆森：沿海城市中，前几年房价上涨比较快的，自然会有一个自我调节，出现降价打折现象。但到了二三线城市或者县级城市，它的房价没有大涨过，很少会出现打折现象。

　　新京报：下半年的房价还会继续跌吗？

　　胡葆森：政府刚刚推出来的一些限价房比例非常小，房价不应出现这么大的调整，里面有很多心理原因，一部分持币者观望，导致了这个时期的成交量减少，于是房价下跌。这个时期我想可能会持续一段时间，2008年是调整期。

　　新京报：目前房价下降趋势仍在，现在该不该买房？

　　胡葆森：我觉得北京、上海等一线城市的买房者，现在需要观望一下，看看是不是真正能够下调。但是在二、三线城市的消费者，在过去几年还没有大幅度上涨的情况下，只要是自用，在任何情况下购买都是应该的。

　　缩水80亿才上市是误读

　　新京报：听说建业地产缩水80个亿才上市？

　　胡葆森：先澄清一下，80亿-100亿港元是对建业整体资产的估值，最早报道的媒体误读了这个数字，从而导致了后面跟进报道的媒体的普遍误解。我当然不会将所有股权都卖掉。按25%的比例计算，这次充其量能融20多个亿，不过是少拿了10多个亿而已。

　　新京报：但规模还是缩小了。

　　胡葆森：虽然融资缩水了10多个亿，我并不在意。如果地产企业无法获得资本通道，未来的命运一定是被边缘化。再说，与一定幅度的折让相比，上市的收获更大。因为本次融资了13.75亿港元。帮助完成了对洛阳中亚的收购。

　　未来3到5年内租金收入翻一番

　　新京报：上市后公司的战略有改变吗？

　　胡葆森：长期立足于河南省开发当地市场的建业地产，在上市前后皆对外表示发展策略“不会改变”。

　　新京报：建业地产的持有物业并不多，今后有什么打算？

　　胡葆森：这正是我现在所考虑的，计划未来把办公室和商场等的租金收入比例，由现时不足一成，于3至5年内提升至20%以上。