黄怒波：中国旅游、度假地产项目正进入黄金时期

　　自今年5月的中央新疆工作座谈会，决定设立喀什特殊经济技术开发区以来，这座西域古城就成为众多地产商眼中的投资热土。而对于中坤集团董事长黄怒波来说，这个消息颇有些苦尽甘来的意味。

　　早在2003年，中坤集团就开始进军新疆，拥有庞大景区群和多个酒店、度假项目。但是一直到2010年中央对新疆作出重大部署之前，新疆薄弱的旅游基础设施和特殊情况，让中坤的新疆板块一直处于亏损状态。一直到去年，黄怒波每个月还要从北京总部向新疆划拨资金，给当地的上千名中坤员工开支。

　　“很多人都说我有眼光，其实是挺过来了。”黄怒波告诉记者，中坤旗下的新疆旅游地产资源在今年迎来发展契机，景区、度假项目收入增加，数千亩商业用地的价格已经翻了10倍以上。更为重要的是，在中央支持下，当地的基础建设和金融环境也在逐步好转。

　　在黄怒波看来，南疆项目发展的背景是，中国旅游、度假地产项目正进入黄金时期，“它标志着投资的方向在转变，大家从单纯的住宅市场都在寻找新的产业结构的改变，一个往商业地产走，一个往旅游地产走。”

　　“中坤不炒地了，中坤还是老老实实做项目。”他说。

　　卧虎藏龙的地产版图

　　成立于1995年的北京中坤投资集团，在众多房地产企业中算是异类。曾通过开发住宅并获利颇丰，却在住宅市场如火如荼的2008年，全面转向商业地产和旅游、度假地产。今天，中坤集团已经拥有了安徽、湖南、北京、新疆，以及远至美国的多个项目。

　　实际上，中坤涉足旅游地产已有10多年时间。中坤的第一个旅游地产项目安徽黟县宏村，这个被联合国教科文组织认定为世界文化遗产、拍过《卧虎藏龙》的皖南古村落也成为中国旅游地产届的经典案例。

　　1997年，中坤在宏村项目上拿出的一期400余万元资金，几乎是公司的全部家底。与当时通行的直接开发、迅速回笼资金的模式不同，黄怒波将前期投资放在了保护规划上，请来清华大学陈志华教授对宏村古村落进行规划。1998年，中坤还支持黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产。

　　2000年，宏村申遗成功，当年宏村的门票收入，由1997年的17万元一跃达到127万元。

　　2001年，以宏村等皖南古村落为主要外景地的影片《卧虎藏龙》荣获4项奥斯卡大奖，这使得宏村在短时间具有了国际性的知名度。截止到2009年，宏村的门票收入就已经超过了5000万元，黄怒波表示，预计今年宏村的门票收入将过亿元。

　　随着宏村知名度的提升，中坤在宏村周边陆续投资10亿元建设了奇墅湖国际度假村、奇墅仙境大酒店、中城山庄等多个度假地产项目。

　　中坤就是这样将一个又一个默默无闻的小乡村，变成让业界垂涎的“黄金项目”。

　　今年，中坤湖南岳阳张谷英村、安徽桐城孔城老街和北京门头沟斋堂爨底下村等三大项目的一期都将完工，预计明年中坤旗下的旅游、度假地产项目将达到40万平方米。

　　作为最早进入旅游地产行业的企业，中坤还拥有美国田纳西州的牧场项目，日本北海道的高尔夫球场项目也处于实质性谈判中，地处北欧的冰岛则是黄怒波下一个考察目的地。

　　轮回后的再认识

　　黄怒波说，用了10几年时间，中坤商业地产、度假地刚好完成一个轮回，“就是前面最艰难的投资期过去了，现在刚好变成了经营性贷款的丰收期。”他举例说，银行最近为中坤的黄山项目、大钟寺项目都提供了巨额贷款，“因为你的别墅、宾馆都开业了，就是说已经过了投入期，现在又显现出我们物业持有的好处。”

　　作为中国旅游、度假地产的拓荒者，北大中文系毕业生黄怒波经历过属于自己的孤独。不过在他眼里，旅游地产是文化含量非常高的长线投资，仅靠收景区门票和在景区旁边建酒店、度假村的模式，早已不是中坤的发展思路。

　　今年6月26日，由中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。在黄怒波的计划中，未来还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将配合中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。

　　禅修学院，这只是中坤旅游地产链条中的一个细分市场。利用中坤在新疆的资源和黄怒波在北大的人脉，他们甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式，私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。

　　利用自己的旅游资源和持有型物业，中坤在产业的链条化发展上还在拓展细分市场，文化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。

　　目前，中坤已经同美国拉斯维加斯水世界合作包含特价、4D、多媒体、水上芭蕾的实景大型演出，预计明年有望在旗下的黄山景区上映。黄梅戏、京剧、棒棒戏等地方戏中也会配合中坤，在全国各地的旅游地产项目作为下游产品开展。

　　“未来还会看到中坤的餐饮品牌。”黄怒波透露，中坤集团还将成立自己的餐饮品牌，他给记者算了一笔账，利用中坤旅游、商业地产持有型物业的优势发展餐饮、会所，因为省去租金成本可以成为新的利润增长点，这也是旅游地产项目的一种文化。

　　与时俱进的旅游地产

　　在中坤宣布放弃住宅项目的2008年，正是其他房地产大佬们争相圈地的年份。这一年，中坤签下了湖南岳阳张谷英和安徽桐城孔城老街两个休闲度假基地，这两个项目的初步拟定投资额分别高达20亿元和8.8亿元，这两个项目的仅开发建设周期为5年。5年，对于旅游地产开发来说并不算慢，中坤的第一项目宏村也在第5年开始盈利，而中坤的新疆板块，预计的盈利周期则在10年之后。

　　多年来，中坤经常要面对的一个同业考问是，如果将投资旅游地产项目资金的精力转移到住宅地产项目，中坤的发展速度又会是怎样，是否还会是一家没有上市的民营企业。

　　“做旅游地产战略，是要同国家经济共同发展，随着中国经济的发展，稀缺的资源自然会升值，持有才是最聪明的办法”，对于这个问题，曾拥有文人、官员多个身份的黄怒波有着自己独到的见解。在他看来，持有型的旅游地产项目看似开发周期长、成本收回慢，却是真正可以长期运营的产业，随着中国经济继续高速发展，那些稀缺的旅游资源会更加稀缺，并且不可复制。

　　要有战略判断的眼光，这是属于黄怒波的“地产经”，在他眼里，住宅项目无论是在市场何种价位出售，最终企业拿到的也只是现金流，而持有的项目资产，却是可以同中国经济共同发展而增值升值。

　　无论是喀什将建设经济，还是途径岳阳的广武高铁的开通，都不在黄怒波的预计之内，却都给他的旅游地产项目带来了商机。