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李稻葵:房价最后疯狂 房市改革新元年

作者: | 时间:10-04-26 | 来自:《财经网》

  随着新政策的出台,目前房地产市场中买卖双方正在进行着微妙的博弈。就在下个季度,房价会出现格局性变化:那就是价格停止快速上升,甚至于出现一定的下降,并且还会有根本性的改革措施的出现,比如更有力的增加政策性住房供给的政策。

  2010年应该说是一个变化的元年,是新一轮房地产市场改革的元年,而不是调整。这有两方面的原因:第一,呼吁改革的这种愿望从来没这么高过。从2009年4月份开始的这一轮房地产价格狂涨,已经带来了非常广泛、非常严重的社会反弹,80后、90后大量的人都没有房子,都是外地人,他们心里的感受是什么?看到房价高涨之后心里着急,有房子的着急,觉得房子没买够,没房子的更着急,这是实情。对于当前房价迅速攀升的怨气、抱怨和不满,远远超过过去十年,过去十五年的任何时期,这种社会不满是任何时期都没有达到过的,是登峰造极的。

  第二,最高领导层的政治意愿和政治承诺从来没有这么明确,决心从来没有这么大。连续两次国务院常务会议都表达了非常清晰的政治意愿,一定要控制物价。这种清晰的政治表达,我看以前也没有。

  在如此强烈的基层呼声,和如此明确的政府的政治信号的推动下,各个部委,各个地方政府都已经行动起来了。目前看到的是金融层面的政策出台,它的目标是管理预期,管理需求,是需求式的管理。下一步即将全面出现的,是管理供给方的改革。这个供给方的改革是以地方政府为主导的,北京、上海都已经行动起来了。北京市已经宣布今年完成的面积50%要是政策性的,或者是小户型,上海市的俞正声书记也在反复讲,政策性住房的建设不计成本、想方设法。供给方的改革也将出台,事实上已经出现了很好的苗头,所以,这一次的改革是一个深层次的改革,而不是一个调整。

  由此,2010年房价上涨是最后的疯狂。目前房价的上涨是仍然存在部分不明白大局的投资者在与政府意愿对抗,这一做法类似于亚洲金融危机时期索罗斯在香港的阻击一战,低估了政府控制房地产市场的决心。这些投资者没有看到大势,这场博弈我相信最后是以房价比较快速的调整来告终。因为政府的政治意愿在,老百姓的抱怨在,这两头一挤会使得大量的地方政府采取根本性的措施直接开发保障性住房,从已经公布的保障性住房和土地供给情况来看,本次房地产调控将是实打实的供应。

  改革的力度和影响度要远远超过调控。对于老百姓而言,要非常冷静,要搞清楚,如要要是纯粹为自己找到一个投资渠道的话,房地产不见得是最合适的。如果没有住房,是为了改善住房,那可以考虑,以居住需求为根本,不要把房地产跟投资捆到一块,要小心。

  那么,到底什么程度的房价,才是合理的房价呢?国际上的平均说法,是房价不能超过年人均可支配的10倍。中国的老百姓储蓄率高一点,我想再高也不要超过12、13倍,顶多15倍是上限。

  新政出台前,2010年一季度的房价,主要是在北京、上海、广州、深圳加速得比较快,种种迹象表明了去年我们的政策通过各种各样的渠道形成一些不是特别理想的结果,需要通过新政策来加以消除。

  这个大背景下,根据我个人的理念,未来若干年,两件大事要做好:一件大事就是要适当地控制银行的贷款的扩张。银行也有压力,银行存款多了以后需要贷款,贷款就带来了存款,所以要适当地控制银行的信用扩张,这个事已经引起共识,银监会在做工作,人民银行通过发央行票据的方式也在运作这个事情。

  第二件事情,未来若干年,也是长期任务,要管理预期,要想方设法避免物价上涨速度超过一年期的利息率,避免老百姓的钱变毛了,即负利率。要随时随地地通过各种各样的方式向百姓传达这么一个理念,就是银行的利息率会逐步逐步调整,以此来管理老百姓的预期,要避免老百姓的这种对经济发展不利的预期,这是长期任务。这一点,政府的报告和中央的报告都谈到了。■

  (李稻葵为清华大学经济管理学院教授、央行货币政策委员会委员,此文根据公开资料整理)

 

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